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XX 项目贷款评估报告 兴旺广场 建设项目评估报告 扬州市区农村信用合作联社 大华国信资信评估有限公司 二〇一〇年 六 月 目 目 录 概 述 ..................................................................................................................................................... 2 第一章 项目承担主体评价 ................................................................................................................... 4 1.1 借款人概况 .................................................................................................................................... 4 1.2 公司股本结构 ................................................................................................................................ 4 1.3 公司组织机构及人员评价 ............................................................................................................ 4 1.4 经营者管理者素养 ........................................................................................................................ 5 1.5 借款人财务状况评价 .................................................................................................................. 5 1.5.1 资产与负债及所有者权益结构 .......................................................................................... 5 1.5.2 财务状况评价 ...................................................................................................................... 6 1.6 关联企业 ...................................................................................................................................... 6 第二章 项目基本情况评价 ..................................................................................................................... 8 2.1 项目概况 ........................................................................................................................................ 8 2.1.1 地理位置 ............................................................................................................................. 8 2.1.2 项目规划 ............................................................................................................................. 8 2.2 项目市场定位 ................................................................................................................................ 9 2.3 项目建设合法性分析 .................................................................................................................... 9 2.4 项目开发周期及工程进度计划 .................................................................................................. 10 2.5 项目建设条件评价 ...................................................................................................................... 10 第三章 项目市场分析 ......................................................................................................................... 11 3.1 市场环境分析 .............................................................................................................................. 11 3.1.1 扬州市概况 ........................................................................................................................ 11 3.1.2 扬州市房地产市场 ........................................................................................................... 12 3.1.3 政策环境 ........................................................................................................................... 12 3.2 同类竞争项目的比较 .................................................................................................................. 13 3.3 项目优劣势分析 .......................................................................................................................... 13 3.4 项目市场前景预测 .................................................................................................................... 14 第四章 项目投资估算与筹资评价 ..................................................................................................... 15 4.1 项目投资估算 .............................................................................................................................. 15 4.2 项目资金来源 ............................................................................................................................... 16 4.2.1 项目资金来源计划 ........................................................................................................... 16 4.2.2 资金来源计划落实情况 ................................................................................................... 17 4.3 项目资本金评价 ........................................................................................................................... 18 第五章 偿债能力分析 ......................................................................................................................... 19 5.1 项目财务效益预测算 .................................................................................................................. 19 5.1.1 项目销售收入 ................................................................................................................... 19 5.1.2 销售税金 ............................................................................................................................ 19 5.1.3 管理费用 ........................................................................................................................... 20 5.1.4 销售费用 ............................................................................................................................ 20 5.1.5 项目利润及利润率 ............................................................................................................ 20 5.2 项目现金流量及还款来源分析 .................................................................................................. 21 5.3 项目效益敏感性分析 ................................................................................................................... 21 第六章 银行效益与贷款风险分析 ..................................................................................................... 22 6.1 贷款担保方式 .............................................................................................................................. 22 6.2 银行效益评估 .............................................................................................................................. 22 6.3 贷款风险及防范措施 .................................................................................................................. 22 第七章 项目综合评价 ......................................................................................................................... 23 概 述 承贷主体：江苏源纳置业有限公司 企业性质：有限公司 法定代表人：林胜盛 项目名称：兴旺广场建设项目（下列简称“本项目”） 项目类型：房地产开发项目 建设地点：项目选址位于扬州市维扬区双桥乡境内，东侧为蒿草河，西侧为双桥乡住宅楼，南侧为师范学院宿舍，北侧为四望亭路 用地面积：项目建设用地面积 10623.9 ㎡；
建筑面积：建筑总面积为 34481 ㎡（地上建筑面积为 21315 ㎡，地下建筑面积为 13166 ㎡）；
其中：酒店用房 11170 ㎡ 商业用房 10145 ㎡ 车 库 13166 ㎡ 项目估算总投资：18150 万元 项目估算销售收入：33284 万元 税后净利润：8343.36 万元 总投资净利润率：45.96 % 申请银行贷款：3300 万元 申请贷款期限：24 个月 本次评估使用的根据如下：
1、《建设项目经济评价方法与参数》（第二版），中国计划出版社，1993年；
2、《中长期贷款项目评估》，中国金融出版社，1999 年；
3、《兴旺广场建设项目申请报告》，江苏汇诚投资咨询管理有限公司；
4、 《市发改委关于“兴旺广场”商品房开发建设项目核准决定书的通知》扬发改许发[2010]84 号；
5、《扬州市区农村信用合作联社固定资产贷款实施细则（试行）》; 6、有关财务报表; 7、其他有关文件及资料。
第一章 项目 承担主体 评价 1.1 借款人概况 江苏源纳置业有限公司（下列简称“公司”）成立于 2000 年 3 月 31 日，其前身为 1995 年成立的扬州市源纳房地产开发有限责任公司，公司目前注册资本为 2000 万元，法定代表人：林胜盛。通常经营项目：房地产开发，商品房销售。2010 年 6 月 7 日经江苏省住房与城乡建设厅核准按贰级标准从事房地产开发经营业务，公司注册地址为扬州市文昌西路 123 号 2 幢 5 楼。
1.2 公司股本结构 公司原注册资本为 820 万元，2010 年 1 月，公司实收资本增加至 2000万元，要紧股东有扬州源盛置业有限公司出资 1180 万元，持股比例 59%；林胜盛出资 362 万元，持股比例 18.10%；林忠兴出资 230 万元，持股比例11.50%；其他 12 位自然人股东，共持股 11.40%。经扬州汇诚联合会计师事务所验资确认，公司于 2010 年 1 月 12 日全部注册资本金到位，出资方式均为货币资金。
1.3 公司组织机构及人员评价 公司是由扬州源盛置业有限公司与多位自然人共同投资组建的房地产开发企业，拥有多年房地产开发经验与一支成熟的经营管理团队。
公司设有股东会为公司的最高权力机构；公司设有董事会，成员为 5 人；设有监事会，成员 3 名，由股东代表与职工代表构成。目前，公司下设有总经理室、工程部、销售部、财务部、办公室等部门。公司现有专业技术人员40 余名，其中高级工程师 15 人，能够充分满足公司目前经营管理的需要。
总体看，公司组织机构健全，人员专业技术水平较好，管理团队成熟。
1.4 经营者管理者素养 公司法人代表林胜盛，现年 36 岁，从事建筑与房地产开发有 10 年之久，经验丰富，具有较强的房地产开发经营与管理能力。
公司拥有一批长期从事房地产开发的管理人员，均具有一定的专业技术水平与项目开发管理经验。
总体看，公司管理层具有较强的房地产开发经营与管理能力。
1.5 借款人财务状况评价 1.5.1 资产与负债及所有者权益结构 截至 2010 年 4 月末，公司资产总额 13252.60 万元，其中流淌资产8518.92 万元；固定资产 4733.68 万元。要紧构成：
（1）货币资金 72.42 万元。
（2）应收账款 242.76 万元，要紧为工程款。
（3）预付账款 673.06 万元，为支付的项目工程款及材料款。
（4）其他应收款 840 万元，要紧为单位及个人借款、工程款，明细如下表：
名称 金额（万元） 性质 宿城区双元镇会计核算中心 300 工程款 扬州钟爱橡塑有限公司 180 借款 扬州视达网络科技有限公司 165 借款 聂富贵 150 借款 章惠强 50 借款 合 计 840 （5）存货 6691.10 万元，要紧包含土地款及契税 2700 万元、拆迁安 置费 3350 万元、政府规费 450 万元。
（6）固定资产 4733.68 万，要紧为本项目前期工程形成的公司固定资产。
截至 2010 年 4 月末，公司负债总额 1749.47 万元，要紧构成：
（1）应付账款 415.25 万元，要紧为工程款。
（2）预收帐款 627.32 万元，为房屋预定款。
（3）其他应付款 612.33 万元，其中扬州裕元建设工程有限公司工程保证金 300 万元、赵正贵个人借款 100 万元、扬州源盛置业有限公司往来150 万元。
截至 2010 年 4 月末，公司所有者权益 11503.12 万元，其中：
（1）实收资本 2000 万元。
（2）资本公积 2257 万元。
（3）盈余公积 3.67 万元。
（4）未分配利润 7242.46 万元，为公司前期开发项目形成的利润积存。
1.5.2 财务状况评价 从上文财务数据来看，公司存在部分往来款项，要紧为公司前期开发的项目未结转款项。据熟...
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